רכישת נדל"ן בקפריסין נראית לכאורה כפעולה פשוטה וסטנדרטית. צריך למצוא דירה לרכישה בקפריסין, לחתום על חוזה עם בעל הנכס, לשלם כמו שסוכם ולקבל את המפתחות לנכס. הייתי מסכימה עם התפיסה הזו, לולא הכרתי יותר ממשקיע אחד באופן אישי שאיבד לא מעט כסף או זמן בתהליך "פשוט" שכזה. לכן חשוב לי לתאר את 5 הטעויות השכיחות שמשקיעים עושים בקפריסין כדי לנסות ולחסוך לכם עוגמת נפש כזו.
טעויות ברכישת נכס בקפריסין
- לקנות בלי אסטרטגיית רכישה
עוד בטרם שאתם מתחילים לחפש אחרי נכס, חשוב שתהיה לכם אסטרטגיית רכישה – מה מטרת הנכס? האם אתם מתכוונים לכור בו? האם אתה רוצים לשפץ ולמכור או להשכיר אותו? אם אתם מתכוונים להשכיר אותו – האם אתם מעדיפים חוזים לטווח ארוך עם מקומיים או השכרה קצרת טווח עבור תיירים? עבור כל אחד מהיעדים הללו יש לשקול פרמטרים אחרים בחיפוש אחר הנכס. אם לא תשקללו אותם נכון אז תרכשו בהכרח נכס לא אידיאלי עבורכם.
פעמים רבות, כשהיעד אינו מחודד, אז מקבלים החלטה על סמך המחיר הנמוך ביותר פר מ"ר או על סמך שיקולים רגשיים כמו נוף או קרבה למקום מסוים. ברגע שהבחירה אינה תואמת למטרה זה ממש מבאס, כי אז נתקלים במשקיעים שנופלים חזק. לדוגמא כאלו שרוכשים נכס עבור עצמם ומגלים שאין באזור את התשתיות הנחוצות עבורם כמו בית ספר לילדים או חוגי ומתקני ספורט עבורם, בעוד שממש במרחק הליכה היה ניתן למצוא נכס דומה עם גישה הרבה יותר נוחה לתשתיות אלו. דוגמא אחרת היא לקוח שקונה וילה כדי לשפץ ולמכור אותה בהמשך ומגלה שההחזר על השקעה שלו הרבה יותר נמוך מאשר אם היה רוכש 3 דירות סטודיו באותו מחיר ומשקיע את אותה השקעה. - חישוב שגוי של עלויות ומיסים
לפני שאתם מפקידים פקדון עבור הנכס שאותו בחרתם, חשוב להכיר את כל המיסים בהם תיתקלו בשלב הרכישה ולאחר מכן כבעלי הנכס. גם כדי לבצע אופטימזציה של התשלום הנמוך ביותר של מיסים (קפריסין מציעה המון הזדמנויות לתשלום מיסים נמוך יותר אם אתם מכירים את האפשרויות) או לחלופין לא להיתקע עם בעיה תזרימית בשל העדר היכולות לשלם את כל אותם מיסים לאחר רכישת הנכס ותשלום מלא עבורו.
פרט למיסים ישנן עלויות נלוות בדרך כלל שיש לקחת בחשבון כמו שירותי עריכת דין המלווים את תהליך הרכישה, עמלות על רישום חוז המכר והעלוית השוטפות של אחזקת הנכס שבחרתם. חשוב להיערך לכל אלו מראש כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך. - לבצע הפקדה של הסכום הראשוני לפני שהליך הרכישה הוגדר במלואו
מציאת נכס מתאים יכול להיות תהליך מהיר למדי אם אתם מבוררים על המטרות והיעדים שלכם. אבל תהליך הרישום של חוזה הרכש עבור אותו נכס אינו תהליך קצר המתרחש ביום אחד בקפריסין. מדובר בתהליך ארוך למדי. חשוב להבין את התהליך ולהיערך אליו, לדעת אילו מסמכים נדרשים עבורו ולהכינם מראש, כך שבזמן התשלום הסופי עבור הנכס תוכלו להתקדם בביטחה ובזריזות בתהליך ולא תיתקלו בבעיות בירוקרטיות.
לצערי יצא לי להיתקל בלא מעט מקרים שבהם לקוחות ביצעו הפקדה ראשונית עבור דירת החלומות שלהם, רק כדי לגלות מאוחר יותר שאין להם אפשרות לבצע את התשלום הסופי בזמן ובמלואו, רק משום שלא הבינו את התהליך הבירוקרטי ואת השלבים הנדרשים ולא התכוננו לכך כראוי. - חיפוש נכס ללא סוכן תיווך מקומי
עסקת השקעה מוצלחת מצריכה הרבה מאוד מידע עם פרטים רבים ברמות שונות כדי להתאים בצורה האידיאלית ביותר לאסטרטגיית ההשקעה שלכם. כמו בכל תחום, חשוב למצוא את אנשי המקצוע הטובים והאמינים ביותר שיסייעו לכם למקסם את הרכישה. מתווך נדל"ן מקצועי יסייע למקד אתכם לנכסים הרלוונטיים ביותר עבורכם ויחסוך לכם הרבה זמן וכסף. סוכן נדל"ן מקצועי יוכל להסביר לכם את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות וכן את הפרטים בתהליך שעומד בפניכם, כולל חיבור לעורך דין מקרקעין מקומי מקצועי.
עם הצוות הנכון והמקצועי, היכולת שלכם למקסם את הרכישה שלכם, עולה משמעותית. - רכישה מקבלן לא אמין או לא מקצועי
איך למצוא קבלן אמין ומקצועי בקפריסין? נכון להיום רשומים בקפריסין יותר מ150 קבלנים. איך אפשר למצוא קבלן אמין שיעמוד בכל ההתחייבויות שלו ולא יאכזב אתכם ויספק את התמורה האיכותית ביותר?
טיפים למציאת קבלן מקצועי בקפריסין
- בידקו את ההיסטוריה שלו ואת כמות הפרויקטים שהשלים באי – ככל שהוא השלים יותר פרויקטים כך סביר להניח שהוא יותר מנוסה ומקצועי. לכן לאתר של הקבלן, לימדו את המידע שם על ההיסטוריה שלו ועל הפרויקטים שהסתיימו כמו אלו שכרגע בשיווק.
- המוניטין של הקבלן – קיראו ביקורות על הקבלן באינטרנט, חפשו את השם שלו בגוגל, דברו עם מקומיים או לקוחות שרכשו נכס בפרויקטים שלו
- פרסים ותעודות – ישנם לא מעט ארגונים ועמותות בקפריסין וגם באירופה שמבצעים הערכה לפרויקטים כאלו ואחרים ומעריכים את הרמה המקצועית של קבלנים. אם הקבלן יכול להציג תעודות מארגונים כאלו או לחלופין פרסים בהם זכה אז סביר להניח שבחרתם נכון.
אם חברת בנייה עם הרבה שנות ניסיון בבנייה בקפריסין לא קיבלה מעולם הוקרה מקצועית מהקהילה המקצועית המקומית אז יש לפקפק ברמת האיכות או במקצועיות של הבנייה שלה. - קשרים עם בנקים מקומיים – לחברות הבנייה המובילות בקפריסין יש לרוב, קשרים טובים מאוד בבנקים המקומיים והם יכולים לסייע בהשגת משכנתא נוחה יחסית עבור הרוכשים שלהם. כדי לקבל הכרה ממוסד פיננסי, חברת בנייה צריכה לעמוד לרוב בבדיקות רבות הן פיננסיות והן מקצועיות.
- פגישה אישית עם המנהל או הבעלים של החברה – בקשו מהקבלן פגישה אישית עם המנהל או הבעלים, תכירו אותם, תשאלו אותם את השאלות שמציקות לכם וקבלו רושם ראשוני אישי ממקור ראשון. הנכונות של חברה לארגן פגישה כזו ידגים לכם עד כמה החברה פתוחה ונגישה ועד כמה איכפת לה מלקוחות עתידיים וכנראה גם קיימים שלה.
