קניית נדל"ן בקפריסין 2021

גם מבחינת תשואה וגם מבחינת הסיכון, קפריסין אינה אחד משווקי הנדל"ן המובילים באירופה. גם משבר הקורונה גרם לעיכוב בהתאוששות במחירי הבתים והדירות באי. עם זאת, בהשוואה למחירי בתים או דירות בישראל ובזכות הקרבה הגיאוגרפית לישראל, כמו גם בזכות מס החברות הנמוך ותעשיות שלמות שבשל רגולציה נאלצו להעתיק את מרכז הפעילות שלהן לישראל, קפריסין הפכה ליעד אטרקטיבי לרכישת נדל"ן עבור ישראלים רבים. ייתכן ודווקא הכסף הפנוי הרב להשקעה אצל משקיעי נדל"ן ישראלים ימצא הזדמנויות טובות לקניית נדל"ן בקפריסין בשנת 2021.

נוף לים, קפריסין

אחרי 8 שנים של ירידות מחירים היה נראה כי שוק הנדל"ן מתאושש מעט בשלוש השנים האחרונות עד להתפרצות הקורונה שהעצימה את אי הדואות וגרמה הן לביקוש והן להיצע בשוק לצלול בצורה רצינית (ירידה של 70% בכמות העסקאות). הכלכלה בקפריסין מצויה תחת מיתון משמעותי ועם צניחה של 50% בתיירות הנכנסת, המהווה את מקור ההכנסות במדינה, ההערכה היא הכלכלה הצטמקה ב2020 בכ8%  וכי האבטלה עלתה מ5% ל8%. מדובר במכה שלישית לכלכלה המקומית ב13 השנים האחרונות: המשבר העולמי של 2008 גרם להתכווצות הכלכלה ב2% ולמספר שנים בעייתיות והמשבר השני היה משבר הבנקים של 2012 באי, שגרם לקריסה של מערכת הבנקאות במדינה ולהתכווצות של כ7% ב2013.

בנוסף לכל אלו שוק הנדל"ן המקומי נפגע לאורך השנים על ידי הונאות נדל"ן שגרמו למשקיעים זרים רבים (אנגלים, אוסטרלים, סינים – תלוי באיזו שנה) לאבד את הכסף והנכסים שלהם. ולמרות כל הבעיות, עד לפני הקורונה, היה נראה כי המערכת הבנקאית הצליחה להתאושש מהמשבר של 2012 והכלכלה החלה לצמוח בצורה רצינית ואיתה גם שוק הנדל"ן. אם בוחנים את הנתונים של 2019 ניתן לראות כי במחוז ניקוסיה שבו שוכנת עיר הבירה מחירי הדירות עלו ב1.5% ומחירי הבתים עלו ב1.1%. במחוז לימסול מחירי הדירות עלו ב7.6% ומחירי הבתים עלו ב2.4%. בלרנקה מחירי הדירות עלו ב7.4% ומחירי הבתים עלו כ1%. בפאפוס מחירי הדירות עלו ב1.6% ומחירי הבתים עלו ב0.7% ובפמגוסטה (עיר הרפאים שנכבשה על ידי הטורקים לפני כ50 שנה) מחירי הדירות עלו ב0.8% ומחירי הבתים עלו ב3.3%. אך כאמור המגמה השתנתה ב2020.  שוק הנדל"ן המקומי תמיד התחלק בין ביקוש מקומי שאפיין בעיקר את ניקוסיה, לימסול ולרנקה ואת הביקוש מצד משקיעים זרים באזורי החוף בפאפוס ובפמגוסטה. אך נראה כי שניהם נפגעו במשברים השונים.

השקעות נדל"ן בקפריסין

מפרץ על החוף

משקיעים זרים רשאים לרכוש בית או דירה אחת בקפריסין  וקרקעות עד מגבלה של 3 דונם. הנכסים אינם יקרים בקפריסין והמחיר ינוע בין 1600 ל3400 אירו למ"ר (כלומר 6300 ₪ – 13,500 ₪ כלומר נכס בן 100 מ"ר יעלה בין 65 אלף שקלים למיליון 400 אלף) . כאשר נכסים קטנים יותר יעלו יותר מנכסים גדולים פר מ"ר רבוע. השכירות על דירות של 120 מ"ר ינועו באזור ה750 אירו באזורים הלא תיירותיים, באזורי התיירות ההחזר מתבסס יותר על שכירות קצרת טווח במחירים גבוהים משמעותית. מסורתית קפריסין לא תגמלה משמעותית את בלעי הנכסים בה עם החזרי תשואה מוגבלים וקבועים לאורך השנים, אך בגלל ירידת התשואה בשווקים אחרים, דווקא כיום קפריסין נראית אטרקטיבית יותר להשקעה מבעבר. עם זאת קשה להעריך אילו אזורים יהפכו מבוקשים יותר ואילו פחות בשל חוסר היציביות של מדיניות ההשקעה של משקיעים זרים. תשואה טובה בעיר תעמוד על בין 4.7% ל5.6%. המע"מ על רכישת נכסים יד 2 הם משמעותית נמוכים יותר מהעלויות של רכישת נכסים חדשים. אין מס על דמי שכירות עד להכנסות של 19,500 אירו ומס רווחי הון עומד על 20% עם זיכוי על נכסים שהוחזקו מעל ל5 שנים. עלויות הרכישה הן גבוהות למדי בהשוואה לשווקים אחרים ויכולים לעמוד על בין 7.5%-16% מסכום הרכישה, כאשר את מרבית הסכום משלם הרוכש. בחירת אנשי המקצוע כפי שהבנתם: עורכי דין, מתווכים וכולי היא קריטית, במדינה שבה הונאות בשוק הנדל"ן גרם ליזמים רבים להיכנס לכלא לשנים רבות ולשלם סכומים עצומים.

דירות יד 2 בקפריסין למכירה

דווקא רכישה של דירה ישנה יותר בקפריסין נראית כרגע כהשקעה בטוחה יותר, הן משום שדווקא הנכסים היוקרתיים יותר הם אלו שחטפו את המכה הגדולה יותר והן בשל העלויות המופחתות ברכישת נכסים לא חדשים באי. מה גם שנכסים הפונים לשוק המקומי ולא לתיירים מראים סימנים טובים יותר של יציבות וירידה קלה יותר במחיר לעומת נכסים לתיירים. השוק שיתאושש אחרון יהיה כנראה שוק הקרקעות שממנו רצוי כרגע להתרחק. העלויות של דירות יד שנייה בקפריסין יהיו נמוכות משמעותית אך יש לקחת בחשבון את עלויות השיפוץ ולבצע בדיקה מקיפה של הנכס. בקפריסין הכל קצת שונה מאשר בישראל – החל ממערכת החשמל ועד הנסיעה בכיוון ההפוך בכבישים.

דירה עם ירידה לחוף

נראה כי הביקוש ליחידות דיור להשכרה מתאושש יחסית מהר יותר מאשר ההיצע של יחידות דיור אלו. נתון מעודד עבור בעלי דירות קטנות. הנתונים מתייחסים גם לדירות שאינן בהכרח במרכזי הערים אלא יותר בפריפריה. נקודה חשובה נוספת היא שקל יותר לקבל משכנתא עבור דירה מאשר עבור נכס חדש או גדול במיוחד. גם עלויות המחיה כרגע נמוכות יותר באי בהשוואה לשנים קודמות מכיוון שהביקוש למוצרי מזון מצד מגזר התיירות ירד משמעותית.

בתים למכירה בקפריסין

אם אתם במחשבות של רילוקיישן או פרישה בקפריסין בסטייל אנגלי, ייתכן ומחירי הבתים כרגע באי הוא דווקא הזדמנות גדולה עבורכם. כל עוד אתם מבצעים את העסקה בצורה בטוחה ומושכלת ונמנעים מהונאה. היתרונות של קפריסין הם די ברורים: מזג אוויר נח מאוד, חופים מדהימים ואיכות חיים. גם העובדה שהמדינה דוברת אנגלית וההתנהלות מאוד רגועה ומרווחת. אחת החוויות המגניבות בקפריסין בעיקר בחודשי ינואר – אפריל היא האפשרות לעשות סקי בגובה 2000 מטר ויום למחרת להשתזף בחוף הים.

לפני רכישת הבית חשוב לבחון את האזורים השונים בקפריסין ולהחליט מהו האזור הטוב עבורכם, לאחר מכן תוכלו להתחיל לגבש רשימת נכסים באזור דרך האינטרנט, בנוסף מומלץ לחפש נכסים דרך מתווכים מקומיים ולאתר במקביל עו"ד אמין. חשוב גם להבין מהו ההון הפנוי שעומד לרשותכם  ולפתו חשבון בנק מקומי – גם עורך הדין וגם יועץ פיננסי (בקפריסין יש לא מעט יועצים שמתמחים בהשקעות באי) יוכלו לעזור לכם להבין איך נכון עבורכם לממן את העסקה.

לאחר שצמצמתם את רשימת הנכסים למספר שפוי תתאמו נסיעה לסיור בנכסים עם סוכן הנדל"ן שלכם, זו גם ההזדמנות להרגיש את הדופק באזורים הללו ולהבין מהי המגמה של השוק באותו אזור. לאחר שאיתרתם 2-3 נכסים שאהבתם, זה הזמן לתת הצעה על הבית, רצוי לאחר שבדקתם אותו על ידי מפקח בנייה מקומי. אם הכל נסגר לשביעות רצון הצדדים זה הזמן להתקדם לעסקה ולנסח חוזה ובמקביל לשלם מפקדה שתוריד את הנכס מהשוק.  

החלום – וילה למכירה בקפריסין על הים

אז מה אם הייתם יודעים שב150 אלף אירו (600 אלף שקל) אתם יכולים לקנות וילה מפנקת בקפריסין עם בריכה ונוף לים וכל זה במרחק של 40 דקות טיסה מתל אביב ועלות כרטיס שנעה סביב מיכל דלק עד שניים ברכב? תכירו את פאפוס, בחופה המערבי של קפריסין עם טיסות לואו קוסט כמעט כל השנה.

וילה על החוף

למה ישראלים אוהבים לקנות וילה בפפאוס? קודם כל לא כולם קונים וילות, יש בהחלט שהולכים על דירות נופש או דברים צנועים יותר ויש לא מעט סיבות לכך: בפפאוס כבר המון שנים נבנתה קהילה של זרים שהחליטו להגר לעיר ובשנים האחרונים גם גרעין ישראלי לא קטן כולל מיזמים המאפשרים נופש לשומרי כשרות. מדובר באחד הנמלים היפים במזרח התיכון ועלות ההגעה אליו היא אחת הזולות באירופה כאמור. בשנת 2017 העיר זכתה למעמד של עיר תרבות אירופאית בזכות הנמל, הטירות והקברים העתיקים של מלכי העבר ועוד ובעקבות כך הושקעו בה 25 מיליון אירו בשיפוץ ושדרוג המרחבים הציבוריים והמסחריים והדרכים בעיר.

פאפוס למעשה מתחלקת לשניים – העיר העתיקה הניצבת מעט על הגבעה וצופה אל הים והחלק החדש הבנוי כולו סביב הנמל והים אשר נבנה למטרות תיירות. לא מעט מהנכסים בחלק זה הם בתי נופש לאנשים אמידים. מדובר באזור עשיר מאוד בתשתיות לתיירים: סופרמרקטים, מסעדות, נמל, חיי לילה וספורט ימי. עלות של דירת חדר תעמוד סביב ה90 אלף אירו (כ360 אלף ₪), מחיר דירת שני חדרים בפאפוס תעמוד על כ130 אלף אירו (קצת מעל חצי מיליון שקל) ובית/וילה על כ150 אלף אירו (600 אלף שקל) וכמובן שנכסים יוקרתיים יעלו יותר.

קברי המלכים בפפאוס

אז אם אתם מעוניינים לגור בקהילה של אנשים אמידים שאוהבים את החיים ולהנות מחוגי דרמה, קבוצות הליכה, אומנות, גולף, רכיבה על סוסים ואפילו רוגבי אז בהחלט מדובר בעיר ששווה לבדוק. אם אתם יותר בקטע מקומי אוריינטלי אז כדאי גם לבדוק את הנכסים בפאפוס הישנה שעדיין קרובים לכל אזורי התיירות אך באווירה יותר מקומית.