החל משנת 2015 ראינו התאוששות הדרגתית ומתונה בשוק הנדל"ן הספרדי, אבל נראה שבניגוד לשווקים אחרים באירופה ובעולם, משבר הקורונה פגע קשות בשוק הנדל"ן הספרדי. עם זאת, ייתכן ועבור משקיעים מסוימים השקעה בנדל"ן בספרד יכולה להיות צעד נכון אם התשואה על הנכסים תעלה. בשנת 2020 מחירי הנכסים בספרד עלו בקצת פחות מ1.7%, 3% פחות מאשר בשנת 2019 לפי הINE. נכסים יד שנייה עלו בפחות מאחוז שזו העלייה הקטנה ביותר בשש השנים האחרונות ואילו נכסים חדשים באופן מפתיע הראו דווקא עלייה מ2019 עם עלייה של כמעט 7.5% לעומת כמעט אחוז פחות בשנה הקודמת. להזכירכם כי לאחר המשבר הגלובלי של 2017 שוק הנדל"ן הספרדי נפל ביותר מ36% עם ירידה של יותר מ43% במחירי הנכסים הקיימים.
משנת 2015 ראינו גידול שנתי של 2.5% במחירי הנכסים עד לשנת 2019. אך משבר הקורונה הביא איתו נפילה בביקוש שגרמה גם לירידה משמעותית בכמות העסקאות. רכישות של בתים בספרד ירדו ביותר מ21% ל340,000 בתים בעשרת החודשים הראשונים של 2020. ירידה דומה (כ23%) התרחשה בעסקאות של רכישת בתים יד שנייה ואילו כמות העסקאות של רכישת בתים חדשים ירדה בקצת יותר מ14%. השקעות זרות בנדל"ן שתידלקו את השוק בשנים האחרונות האטו משמעותית עם ירידה של 37% במחצית הראשונה של 2020.
סיכון נוסף בשוק הנדל"ן הספרדי היא תנועה אזרחית סוציאליסטית המוחה במטרה להשיג לכל אזרח בית. תומכי התנועה פולשים לעיתים לנכסים ריקים לא שלהם עד שבעל הבית מגלה זאת ויכול לפנות את הפולשים בהליך לא קצר במיוחד. עם זאת נראה כי האינפלציה כמו גם ההאטה בפעילות הבנייה מאיימים יותר על השוק. צריך להבין ששוק הנדל"ן הוא חלק מהכלכלה השברירית ממילא של ספרד שנפגעה קשה במשבר והתכווצה ביותר מ10% ב2020 עם ציפייה להתאוששות חלקית ב2021.
אז מהן הסיבות כן להשקיע בדירות או בתים בספרד?
קודם כל למשקיעים זרים אין שום מגבלה על השקעות בבתים פרטיים, דירות, קרקעות או נכסים מסחריים. תשואות על דירות בברצלונה לדוגמא יעמדו על 4%-%5 לפני מס והוצאות נוספות. תשואה מעט נמוכה יותר ניתן להשיג במדריד. בדומה למקומות אחרים באירופה כמו בתשואה על דירות בפולין, דירות קטנות יותר יתנו תשואה גבוהה יותר. אך לעיתים הן זקוקות ליותר תחזוקה.
מחירי דירות בברצולנה ינועו בין 4300 אירו ל6000 אירו למ"ר. כלומר בין 215 אלף אירו ל300 אלף אירו לדירה במרכז ברצלונה. גם במרכז מדריד המחירים דומים למדי, עם טווח מחירים של 4700 אירו ל5900 אירו למ"ר. כמובן שככל שיוצאים לפרברים ניתן למצוא דירות במחירים נוחים יותר של עד 1500 אירו פחות למ"ר. גם מחירי השכירות בשתי הערים דומות כאשר מדריד מעט פחות יקרה. שכירות על דירת 50 מ"ר תעמוד על כאלף אירו מה שמשקף תשואה של אותם ארבעה עד חמישה אחוזים וקצת לשנה. ואם חיכיתם עד לכאן לחדשות הטובות הנה הן – התשואות על דירות במגמת עלייה כבר מספר שנים והיא לא נעצרה בעקבות הקורונה.
נקודות נוספות שחשוב להכיר – כל בעלי הנכסים מחוייבים במס על הכנסות משכירות של 24%. בנוסף יש מס מקרקעין שנתי של 3% על בעלי נכסים שאינם תושבים. כמו כן משקיעים זרים כפופים למס על רווחי הון של 19%. עלויות של עסקת נדל"ן הן גם גבוהות למדי בספרד ונעות בין 9.5% ל15% הכוללות את המס על עסקת הנדל"ן שנע בין 6%-10% תלוי באזור המדינה וכן את עמלת המתווך שנעה בין 2.5%-3%.
לסיכום נאמר שישנם מקומות אידיאלים יותר להשקיע בהם כמשקיעי נדל"ן אבל אם החלום שלכם הוא להיות הבעלים של דירה או בית בספרד, אנו מקווים כי המדריך עזר לכם והשכיל אתכם בנושא.