קרקעות בפלורידה

פלורידה מאופיינת באקלים נח, בהגירה חיובית אליה ובהיותה יעד תיירותי פופלרי מאוד המושך אליו אלפי תיירים כל שנה לאטרקציות השונות ולחופים המדהימים. הטמפרטורה קבועה למדי לאורך השנה ונעשה סביב 26 מעלות בשיא היום. הסביבה העסקית הנוחה והכלכלה היציבה אפשרו את התאוששות ערך הנדל"ן ברמות של פי 2 או 3 מאז שנת 2013 לאחר הנפילה הגדולה בשווי הנכסים בשל משבר הסאב פריים של 2008.

העובדה כי במדינה לא קיים מס על בתים, דירות וקרקעות ופשטות ושקיפות תהליכי רכישת הנכסים בארה"ב  גרמו למשקיעי נדל"ן רבים להיכנס אל השוק החל משנת 2009 וביניהם גם ישראלים. מרבית הישראלים משקיעים בערים הגדולות בהן ניתן למצוא לרוב דירות במתחמי מולטי פמילי או בתים פרטיים למכירה – בין אם אלו מיאמי או אורלנדו היקרות יותר או ג'קסונוויל שבה ניתן עדיין למצוא לא מעט מציאות במחירים יחסית נוחים. אך אולי אפשרות ההשקעה הנוחה ביותר היא רכישת קרקעות. קרקע אינה מצריכה התעסקות עם שיפוצים, חברות אחזקה או מציאת דיירים.  הסיכון ברכישת קרקע הוא אפסי וניתן להחזיק בקרקע ולהמתין לפיתוח סביבתי נרחב ועליית ערך האזור לפני שמחליטים לבנות.

רכישת קרקעות בפלורידה יכולה להניב בממוצע בין שמונה לשלוש עשרה אחוז תשואה בעליית ערך של שנה אחת. אחת הערים המעניינות בהקשר זה והפחות מוכרות היא קייפ קורל. קייפ קורל היא עיר יחסית גדולה במושגים של פלורידה עם מאות קילומטרים של תעלות מים מרשימות וגופי מים המקיפים את העיר ומהווים בחלקם שמורת טבע מטופחת מאוד. מדובר ביעד תיירותי מרכזי הנמצא במרחק נסיעה נח ממיאמי, אורלנדו וטמפה. אחוז הפשיעה בעיר נמוך מאוד, מרבית התושבים מאופיינים במעמד סוציו אקונומי גבוה וניתן למצוא בה לא מעט מגרשים בגודל דונם המגיעים עם היתרי בנייה ותשתיות מוכנות.

אזורים נוספים בפלורידה שבהם ניתן למצוא קרקעות אטרקטיביות להשקעה הן מחוז אוסולה הממוקם במרכז פלורידה ומתבסס ברובו על מהגרים מפורטו ריקו שהגיעו לאזור במאה הקודמת. מחירי קרקעות נמוכים יותר ניתן למצוא במחוז ג'ונס הממוקם בקרבה לג'קסונוויל ובסמוך לנהר סנט ג'ונס. המחוז נחשב אזור תיירותי עבור תושבי ג'קסונוויל וחלק גדול מהבתים בו מיועדים לתיירים הישנים באזור. מחוז מעניין אחר וזול אף יותר הוא מחוז פוטנאם הנמצא מצידו המזרחי של מחוז ג'ונס על גדת הנהר המערבית. המחוז מאפשר גישה לאזורים התיירותים כמו גם לג'קסונוויל מבלי להיות צפוף או הומה מדי.

מה חשוב לדעת לפני שקונים קרקעות בפלורידה?

1. חשוב לשים לב לנושאים סביבתיים – מה הם אזורי הביצות בפלורידה? האם הם מאוכלסים בתנינים או מוגדרים כשמורות טבע? מה הם אזורי ההצפות בזמן הוריקנים? את רוב המידע תמצאו באתרי הרשויות באזור בין אם באתר המחוז או באתר רשות הדייג וחיות הטבע האמריקאית או במפות של הצפות בפלורידה. לעיתים יש אזורים רגישים סביבתית בכל מחוז כגון אזור של מינים נדירים או בהכחדה וכולי. גם כאן אפשר פשוט להתקשר למחוז ולקבל את המידע. להגבלות הסביבתיות יש משמעות מבחינת המבנים שניתן לבנות באותו מגרש.
2. אזורים שעברו חלוקה – לרוב בתמונות לווין ניתן להבין האם מדובר באזור לבנייה או באזור פרא גדול המחולק על ידי כבישים שעבר חלוקה לחלקות שנמכרות. הבעיה באזורים לא מפותחים היא שלרוב המחוז לא ירצה להתחייב או לספק תשתיות למגרש בודד שנבנה בו בית בתוך אזור לא מפותח לחלוטין. אם יש בתים באזור אז יש פחות מקום לדאגה – גם כאן אפשר להתקשר למחוז ולוודא שתוכלו לקבל היתר בנייה.
3. בעיות גישה – האם הדרך למגרש עוברת בדרכים פרטיות? אם הדרך היא בבעלות קולקטיבית אז אין בעיה אך אם הדרך או חלק ממנה היא בבעלות בעל מגרש מסוים או שכל חלק ממנה הוא בבעלות בעל המגרש בו היא עוברת זה עלול להיות בעיה. במקרים בעיתיים יש לעיתים החרגות משפטיות אך אם מדובר בהסכמה בעל פה בלבד זה מקור לבעיה. בעיה נוספת היא דרכים לא מתוחזקות, דרכים ציבוריות משובשות עלולות להיות חוויה פחות נעימה ויכולה להצריך רכבי 4X4 כדי להגיע אל הבית.
4. HOA – חשוב לוודא כי הבית נמצא בבעלות פרטית ולא בעמותה פרטית של יזם הנדל"ן שהוקמה לטובת הפיתוח. אם זהו המצב אז יש לכך השלכות שיש לקחת בחשבון.
5. הגבלות על בתים קטנים וקמפינג – ברוב המחוזות בפלורידה לא תוכלו לגור בקראוון! חלק מהאנשים סבורים שהם יכולים לרכוש קרקע ולגור בקרוואן וכך לחיות בעלויות נמוכות אך מרבית המחוזות אינם מאפשרים זאת. אם אתם מעוניינים בקרוואן או בבתים זעירים (במיוחד אם הם על גלגלים וללא היתר בנייה) יש לבדוק מול המחוז כי אכן מותר לעשות זאת. אם אתם רוכשים קרקע להשקעה אז כדאי מאוד שנושא הקרוואן יצוין בכתב.

שאלות בנושא רכישת קרקעות בפלורידה:

1. האם נכון לקנות קרקע בפלורידה דווקא עכשיו?
   נכון להיום מחירי הקרקעות בחלק מהאזורים נמוכים ב80% מהמחירים שלפני משבר הסאב פריים. משבר הקורונה כרגע מביא למיצוי את ירידות הנכסים ולכן השנה הקרובה היא הזדמנות אדירה לרכישת קרקעות שסביר להניח שיעלו משמעותית בטווח הזמן הבינוני והארוך.
2. מדוע לרכוש קרקע דווקא בפלורידה?
   כפי שמוסבר בפירוט גם במאמר זה וגם במאמרים נוספים באתר – האקלים, הסביבה העסקית הנוחה, הכלכלה היציבה וההגירה החיובית לצד תהליך רכישה פשוט, קל ושקוף הופכים את פלורידה לאחד היעדים המועדפים להשקעה ומחוזות וערים שונות בפלורידה מככבים באופן קבוע ברשימת המקומות המומלצים להשקעה בארצות הברית במגזינים ובאתרים שונים.
3. האם אפשר להשקיע בארצות הברית גם אם אין לי אזרחות אמריקאית?
   בהחלט. כל אחד יכול לרכוש קרקע בארצות הברית אך הבעלות עליה אינה מקנה זכות לאזרחות אמריקאית או להגירה אל ארצות הברית.
4. מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע?
   חשוב מאוד לבדוק את תוכניות הבנייה וההיתרים במחוז, את המדידה האמיתית של המגרש, את ההגבלות הסביבתיות השונות כפי שציינו לעיל, את הבעלים של הקרקע ועוד. מומלץ מאוד לעשות את הבדיקות עם גורם מקצוע מקומי.
5. למה להשקיע בקרקע ולא בבתים או בדירות בפלורידה?
   הרווח הסופי למשקיע במקרים רבים הוא דומה מאוד בהשקעות כאלו בנדל"ן אלא שבעוד שרכישת קרקע אפשרית בסכום התחלתי נמוך משמעותית ואינה מצריכה התעסקות שוטפת בנכסים, רכישת בתים דורשת פתיחת חברה וחשבון בנק בארצות הברית, עבודה עם חברת אחזקה אם אתם מעוניינים להשכיר את הנכס, תשלומי ביטוח, מס רכוש והגשת דוחות שנתיים לרשויות המס גם בארצות הברית וגם בישראל. לעומת זאת רכישת קרקע מחויבת רק בתשלום מס רכוש שנתי של $300 בלבד.