השקעות נדל"ן בפולין

שוק הנדל"ן הפולני חווה צמיחה מואצת החל משנת 2018 תודות לבגרות של השוק ותנאים כלכליים טובים. המומנטום המשיך אל תוך 2019 עם עלייה של 10.84% במחיר למ"ר (ב2018 היה חצי אחוז פחות), אך העלייה נתקלה בהאטה בתקופת הקורונה עם עלייה מתונה יותר של 5.6% בשנת 2020 על פי הבנק המרכזי של פולין. הציפייה כרגע היא להמשך ההתאוששות המואצת וחזרה לפסי הצמיחה החל מאמצע 2021, אך כמובן שהכל תלוי בביצועי הכלכלה. בסך הכל ניתן לומר כי בפולין, בדומה למדינות אחרות, שוק הנדל"ן למגורים הציג חסינות להשלכות של משבר הקורונה על סקטורים אחרים. 2020 נסגרה במחיר ממוצע של 1820 אירו למ"ר. וורשה הציגה עלייה של 2.7% במחירי הבתים הקיימים לעומת 6.2% ב2019. לודז' לעומת זאת הציגה צמיחה מרשימה לעומת הערים המרכזיות האחרות בפולין עם עלייה של 13.4% (אחריה ברשימת המצטיינות ניתן למצוא את קרקוב עם 9.5% וורוצלוב עם 9% עלייה). מזכיר מאוד את הביצועים של דירות בלייפציג לעומת ברלין. פוזנאן הציגה את הביצועים הגרועים ביותר מבין 7 הערים המרכזיות בפולין עם עלייה של 2.2% בלבד.

נדל"ן בוורשה, פולין

למרות העלייה בלודז', וורשה היא עדיין העיר היקרה ביותר להשקעה בפולין עם מחיר של 2200 אירו למ"ר בממוצע, ייתכן כי הסיבה לעלייה המשמעותית כל כך של לודז' ב2020 היא העובדה כי הזולה ביותר מבין 7 הערים המרכזיות עם מחיר של 1200 אירו למ"ר. גם ההיצע וגם הביקוש נפגעו בתקופת הקורונה ומספר העסקאות של דירות חדשות ב2020 נפל בקרוב ל20% ועמד על 53 אלף דירות. משקיעים זרים יכולים לרכוש דירות בפולין ללא הגבלה, בעוד שנדל"ן מסחרי ללא הגבלה זמין רק לאזרחים אל האיחוד האירופי.

אילו תשואות ניתן לקבל על דירות בפולין?

ההחזר על השקעה לפני מיסים ותשלומים אחרים יכול להגיע ל6% לדירה במרכז וורשה. לדוגמא, דירה של 90 מ"ר שאמורה לעלות כ235 אלף אירו תושכר ב1200 אירו בחודש, כלומר 6.1% החזר. גם דירות גדולות יותר אמורות להציג תשואה דומה. כמו בערים אירופאיות אחרות גם בפולין, ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר על דירות קטנות יותר. גם בקרקוב, שבה ניתן למצוא מחירי דירות דומים לאלו של דירות באזורים הפחות מרכזיים בוורשה, אפשר להשיג תשואה דומה. דירת 90 מ"ר בקרקוב תעלה כ200 אלף אירו ותושכר ב1100 אירו בחודש, היינו 6.5% תשואה.

אז מה הבעיה בהשקעות נדל"ן בפולין? בעיקר המיסוי: תשלומי השכירות מחויבים במס ויכולים להגיע עד ל32%. מכירת נכס לאחר פחות מחמש שנים מרגע רכישתו תהיה חייבת במס של 19%. לעומת זאת העלויות הנלוות לעסקאות הן נמוכות יותר ממקומות אחרים באירופה – עמלות על עסקאות נדל"ן ינועו בין 5.35% ל8.1% ויושתו בעיקר על הקונה כשעלות המתווך תעמוד בדרך כלל על כ3%.

לסיכום נאמר כי פולין נחשבת לאחת מהמדינות הטובות ביותר להשקעה במרכז-מזרח אירופה. מחקר שנערך על ידי הסוכנות הפולנית להשקעות ומסחר הראה כי 94% מהמשקיעים הזרים שהשקיעו בפולין מעוניינים להשקיע בה בשל היציבות הכלכלית, כוח האדם האיכותי ואיכות הנכסים. כל אלו דחפו בשנים שלפני הקורונה וגם בשנת הקורונה במידה פחותה את ההון הזר אל שוק הנדל"ן הפולני. אמנם ישראלים נוהגים פחות לרכוש דירות בפולין או לקנות בתים בוורשה אך ייתכן ונראה בשנים הקרובות מגמה חדשה ששמה את פולין על מפת ההשקעות.