השקעות נדלן בגרמניה

המבורג
המבורג

גרמניה הפכה בעשרות השנים האחרונות למעצמה אזורית בזכות התשתיות המצוינות שלה בתחומי הבריאות, החינוך והכלכלה. למעשה האיחוד האירופי מבוסס לא מעט על עוצמתה וחוסנה של גרמניה כאחד היסודות המרכזיים בו. לכן השקעות בגרמניה הצליחו להוכיח את עצמן שוב ושוב גם אל מול משברים עולמיים לא פשוטים כגון משבר הסאב פריים ומשבר הקורונה. גולת הכותרת של ההשקעות בגרמניה היא ללא ספק ברלין, הזוכה כבר שנים להגירה חיובית וביקוש הולך וגובר לכל סוגי הנכסים שבה. העלייה במחירי השכירות בברלין היתה כל כך מטאורית עד כי הצריכה את התערבותן של הרשויות במטרה לנסות למנוע ולעצור את ההשתוללות. ועדיין מחירי הנכסים בברלין לעומת מקבילות אירופאיות כגון ברצלונה, לונדון או פריז נותר אטרקטיבי. הסיבות לכך מגוונות החל מהתשתית החינוכית בעיר המאפשרת לסטודנטים גרמניים לימודים חינמיים באוניברסיטאות מצוינות, כמות הפארקים והפיתוח הסביבתי בעיר עצמה, חיי הלילה, הפנאי והתרבות ועוד.

גם אחוזי אכלוס הנכסים בעיר נחשבים גבוהים במיוחד ועומדים על 98% אחוזי תפוסה לעומת 2% דירות נטושות או ריקות, מה שאומר במילים אחרות שהסבירות להצלחה בהשכרת דירות בברלין מתקרבת ל100%. אחת הסיבות לכך היא החוקים הדרקוניים בגרמניה בכל הנוגע לקבלנים מה שהביא להאטה עצומה בהתחלות הבנייה ובהתקדמות הבנייה עצמה. רק לאחרונה הושקו מספר הקלות שאמורות להביא לשינוי מצב זה. גם אחוזי התפוסה במשרדים נחשבים גבוהים למדי בברלין ועומדים על 98.3% בהשוואה לדוגמא לדיסלדורף ששם אחוז התפוסה במשרדים עומד על 93.8%. הסיבה לכך נעוצה בעלויות הנמוכות לניהול עסק בברלין. מדובר בשליש מהעלות שתידרש לנהל את אותו העסק בניו יורק או בהונג קונג. סביר להניח שגם הברקזיט יתרום להתחזקותה של העיר עם תנועת עסקים מלונדון אל ברלין כסוג של בירת הפיננסים או הסטארט אפים האירופאית.

האזור הפופלרי ביותר בברלין הוא המיט, הטבעת המרכזית של העיר שבה קיימת הדרישה הגבוהה ביותר לנכסים. באזור זה שוכנים מרבית האתרים ההיסטוריים, השגרירויות, מטות של תאגידים גלובליים ועוד. האזור מתאפיין בנכסי יוקרה ובשנים האחרונות נבנו מספר פרויקטים כאלו לאורך הנהר המציעים דירות של שניים ושלושה חדרים עם גינות על הגג. המחירים באזורים אלו מזכירים יותר בירות אירופאיות וסביר להניח שזה לא האזור שבו תמצאו מציאות. דירה ממוצעת תעלה לכם בין חצי מיליון דולר לחמישה מיליון דולר. אך כאמור גם באזור זה הנכסים לא נותרים זמן רב מדי על המדף בין אם הם מוצעים למכירה או להשכרה. אזור נוסף פופלרי המשלב את ההיסטוריה של העיר עם החיים הבוהמיים הוא קרזבורג הנחשבת לאחת השכונות המגניבות של ברלין. היתרונות שלה הם בקרבה למרכז העיר ולאזורי הפיתוח לאורך הנהר. ייתכן וזו השכונה הפופלרית ביותר בקרב קבלנים ויזמים בעיר. ללא ספק שגם שכונה זו הולכת לכיוון של בתי יוקרה עם הזמן אך עדיין מיועדת למי שלא יכול להרשות לעצמו נכס במיט.

פרט לברלין ניתן למצוא הזדמנויות השקעה בגרמניה גם בליפצייג. במרחק של פחות משעת נסיעה מברלין ניתן למצוא הזדמנויות השקעה מעניינות בעיר ההיסטורית הזו המציעות לעיתים תשואה גבוהה יותר מאשר בברלין. גם בלייפציג שוק השכירות פעיל מאוד והביקוש מונע על ידי משפחות ואנשי עסקים העובדים בעיר עצמה או כאלו העובדים בברלין ובחרו להתגורר מחוצה לה. בתחילת שנות האלפיים העיר סבלה מהגירה שלילית וירידות מחירים משמעותיות אך נראה כי בשנים האחרונות חל מהפך וכיום העיר נמצאת בתנופת בנייה והתפתחות. אנו רואים בשנים האחרונות עלייה של כ30% בערך הנכסים ועלייה של כ20% במחירי השכירות וקשה למצוא ערים נוספות באירופה שחוו כזו עלייה תוך פרק זמן קצר כל כך. תוך 7 שנים העיר קפצה מהדירוג ה12 במדד הערים שהכי טוב לגור בהם בגרמניה אל המקום השלישי או החמישי בסקר אחר.

עיר נוספת ששווה לשקול להשקיע בה פרט לברלין ולליפציג היא מינכן, הבירה הבווארית. מינכן שמיצבה את עצמה כעיר בינלאומית במיקום מצוין עם נוף לאלפים מהווה הזדמנות השקעה מעניינת. אמנם הריבית הנמוכה של השנים האחרונות גרמה לעליית מחירים משמעותית בנדל"ן, עדיין אפשר למצוא הזדמנויות השקעה לא רעות, כל עוד יודעים באיזה איזור במינכן להתמקד. ישנם אזורים שסביר להניח שיחוו ירידת מחירים משמעותית עם עליית הריבית או התמשכות משבר הקורונה, אך חלקים אחרים בעיר ימשיכו לשגשג. מחירי הדירות השלימו עלייה של 9% ומחירי הבתים של כ11.5%  בתחילת 2020. דירת 120 מ"ר במינכן באזור טוב תניב שכירות של 2250 אירו בחודש והחזר של 3.5% על ההשקעה. מדובר בעיר השלישית בגודלה באירופה עם מספר אוניברסיטאות ומוזיאונים מרכזיים ומרכז תחבורתי משמעותי ביבשת עצמה. הודות להתחזקות הכלכלה, אחוזי הילודה וההגירה העיר ממשיכה לגדול. עם זאת חשוב לזכור שהיא מרכזת בתוכה מספר גדול יחסית של מהגרים בשל היותה סוג של שער כניסה דרומי אל המדינה.

לפני ביצוע של השקעה בנדל"ן בגרמניה מומלץ מאוד להתייעץ עם גורם מרכזי שמבין את השוק ועוקב אחר התמורות במדינה שיסייע לכם הן בבחירת העיר הנכונה להשקעה עבורכם והן בבחירת האזור הנכון יותר עבורכם באותה העיר. אזור המכיל נכסים ברמות המחירים שאתם מכוונים אליהן וכזה שיספק את החזר על השקעה הגבוה והבטוח ביותר.