השקעות נדל"ן בארצות הברית

למרות כל מה ששמעתם על הקורונה בארצות הברית ולמרות התמונות הקשות של מרכזי ערים ובראשם מנהטן ריקים, שוק הנדל"ן האמריקאי נמצא בפריחה. סנטימנט הבנייה האמריקאי נמצא כרגע בשיא של 35 שנים וראינו את 2021 סוגרת בעלייה של 43% במכירת בתים חדשים. דווקא התנועה לפרברים תדלקה את רכישות הבתים עם דגש על אזורים עם מיסים נמוכים וריביות נמוכות.  בכל עשרים הערים המובילות בארצות הברית מחירי הנכסים ממשיכים לעלות כאשר העלייה הגדולה ביותר התרחשה בפניקס, אריזונה עם עלייה שנתית של קרוב ל9% ולאחריה סיאטל, וושינגטון עם עלייה של 6.5%, טאמפה, פלורידה עם עלייה של קרוב ל6% ועוד ועוד. גם ערים שהיו בכותרות כסובלות מהגירה שלילית כמו לוס אנג'לס או דנבר חוו עלייה יפה.

ייתכן והשלכות הקורונה התבטאו יותר במיקום שבו התרחשו העליות המשמעותיות עם אזורי ההרים שראו עלייה של 7% והשלכה נוספת, אולי, היא במחירי הבתים החדשים שצנחו בקצת יותר מ4% בערך החציוני שלהם נכון לאוגוסט 2020 על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב. עם זאת במחירי הבתים יד שנייה דווקא נרשמה עלייה של יותר מ11% מה שמצביע אולי על בנים חדשים שנבנו בעיקר באזורים עם ביקוש נמוך יותר. אך באופן כללי הביקוש, לפחות לבתים קיימים, ממשיך לדהור קדימה עם עלייה של 10.5% וזו בשורה נהדרת למשקיעים ישראלים שאוהבים עסקאות של קנה, שפץ ומכור, במיוחד באזורים כמו פלורידה (מישהו אמר נדל"ן בג'קסונוויל?).

השלכה נוספת של הקורונה היא האטה של ענף הבנייה בדומה לישראל עם ירידה בכמות היתרי הבנייה שהונפקו וירידה בהשלמות בנייה. התחלות בנייה עלו אמנם במעט אך באחוז נמוך יותר מהצפוי. דווקא תופעה זו שאמורה להקטין את ההיצע אמורה לדחוף את השוק חזק יותר למעלה בהינתן הביקוש הנוכחי והצפוי. יש כמובן הרואים את הבעיה בכך כי עליות מחירים גדולות מדי דווקא עלולות לפגוע במשקיעי נדל"ן בהמשך.

הנתונים המדהימים של ענף הנדל"ן בארצות הברית הן לא פחות ממדהימות בהינתן העובדה שהכלכלה האמריקאית התכווצה משמעותית בשנת 2020 ואחוז האבטלה עדיין גבוה ביותר מפי 2 ממה שהיה בשנים 2015-2019. המגמה הזו של התכווצות הכלכלה והמשך אחוז אבטלה גבוה צפויה גם לאורך 2021 ולא בטוח שהרפורמות של ממשל ביידן יצליחו לעבור בבתי הנבחרים לאחר בחירות האמצע.

תשואות על נכסי נדל"ן בארה"ב – מנהטן כמשל

דווקא מנהטן שהיתה במרכז אור הזרקורים במהלך המשבר הצליחה לשמר את ערכי הנכסים. מי שהשכיל לרכוש דירות סטודיו במנהטן די שיחק אותה. התשואה על דירות סטודיו משמעותית גבוהה יותר מזו על דירת חדר שגבוהה יותר מהתשואה על דירת שני חדרים. בדומה לערים רבות בעולם (אולי למעט לונדון שבה ניואנסים מיוחדים) דירות קטנות יותר משתלמות יותר. דירת סטודיו במנהטן תספק שכר דירה חודשי של 2700 דולר בממוצע, כלומר תשואה של 7% בשנה בעוד שדירת חדר תושכר ב3500 דולר בממוצע בחודש עם תשואה של 4.4% ואילו דירת שלושה חדרים תיתן תשואה של 2.4% בשנה.

מבחינת מיסים, החישוב של ההכנסות משכירות מחושבות כחלק ממס הכנסה כללי ובחלק מהמדינות גם השוכר משלם מס. בין ישראל לארצות הברית יש מערכת דיווח הדדית די מסודרת ואם אתם מתכוונים להשקיע בארצות הברית אז מומלץ להסתדר עם רואה חשבון אמריקאי שרגיל לעבוד עם ישראלים משום שבשתי המדינות האזרח ממוסה על הכנסתו העולמית. מס רווחי הון עומד על 15% לנכסים שהוחזקו פחות מ5 שנים ו5% על אלו שיותר מ5 שנים. קיים גם מס פרוגרסיבי על ירושות.