שוק נדל"ן במדינה מסוימת מייצג פעמים רבות הרבה יותר מאשר את הביקוש מול ההיצע למגורים באותה מדינה או את כמות המשקיעים ונכונות ההשקעה שלהם במדינה, אלא גם את מצב הכלכלי והסביבה הכוללת ואת הצפי להמשך. במהלך שנת 2020 כלכלת קפריסין התכווצה בכ0.5% והחוב גדל ל123% מהתוצר הלאומי, אגרות חוב ממשלתיות עברו להיסחר בתשואה שלילית ומשבר הקורונה פגע קשות בתעשיית התיירות שאחראית על חלק גדול מהתוצר הלאומי. מדד הביטחון בתחום הבנייה הציג שיפור בין השנים 2013-2019 למרות ולאחר שערוריות לא מעטות הקשורות לתחום והכוללות משקיעים זרים מאוסטרליה, סין, אנגליה ועוד, תלוי בשנים המדוברות. המדד הראה ירידה קלה לקראת סוף 2020.
משבר הקורונה פגע קשות בתוכניות עידוד ההשקעות בקפריסין מה שצפוי להקטין את הביקוש לפרויקטים בקנה מידה גדול. מספר היתרי הבנייה וגם שווי הפרויקטים שאושרו ירדו לעומת 2019. נראה כי דווקא שוק הנדל"ן בקפריסין מתקשה להתאושש במהירות בהשוואה לשווקים אחרים באירופה. מספר העסקאות שבוצעו ב2020 קטן ב23% והפגיעה בתוכנית המשקיעים כנראה תשפיע עוד יותר על פרויקטים לבנייה יוקרתית עבור משקיעים זרים כבדים יחסית בערים כמו לימאסול או פאפוס. נראה כי מכל המהלכים של השנה האחרונה, הסגר הגדול של מרץ 2020 השפיע על השוק יותר מכולם.
שוק הנדל"ן בקפריסין – תמונת מצב עדכנית
נכון להיום שוק הנדל"ן בקפריסין מצליח להראות סימני התאוששות, אחד מהם הוא מגמת מחירי הנדל"ן בשנה החולפת אשר הצליחו לעמוד על כ3.2% בממוצע. הסיבות לכך נעות בין פרויקטים חדשים באזורים רבים במדינה, החל מאזורי התיירות ועד למרכזי הערים אבל גם נהירה של חברות בינלאומיות ומשקיעים זרים וישראלים. השקעות אלו נראות באי החל מפתיחת סניפים, פיתוח תשתיות ועד לקבוצות יזמות ובנייה שזיהו את התשואה הממוצעת באי הנעה בין 5.5% עד ל10%. כמו כן אחד היתרונות שעודנו נחשב למהותי עבור שוק הנדל"ן במדינה, הוא השקעות נמוכה במיוחד שיוכלו להוביל לכדי השקעה בעלות פחותה מחצי מיליון שקלים.
כמובן שהשפעות התיירות וחזרת התיירים אל חופי קפריסין נחשבים למעודדים במיוחד עבור הכלכלנים הקפריסאים, שהיא כוללת מיליוני תיירים מדי שנה, שגשוג של דירות הנופש לטווח קצר וארוך. לצד כל אלו הכלכלה החזקה הביאה לביקוש גם בשל תמורות המלחמה במזרח אירופה, שכן גם בעלי ממון מאוקראינה ורוסיה מבקשים החזיק בנכסים יציבים ומצאו בקפריסין כמקום הנכון לעשות זאת. כל אלו מובילים לעלייה בביקוש הנדל"ן בקפריסין, ובכך מחזיר את הנכסים באי כהשקעה כדאית.
אפיון משכירים ושכירות
עם זאת נקודת אור בשוק היא העלייה המסוימת במחירי השכירות על דירות, בתים ואפילו משרדים ועל כל מה שאינו נכס מסחרי פר אקסלנס. מדובר בחדשות טובות משום שאם המגמה הזו תימשך נוכל לראות כאן שיפור בתשואה על הנכסים עם ירידה במחירם לעומת העלייה בהחזר השנתי מדמי השכירות. כתוצאה ממגמה זו, ישנן תחזיות באזורים מסוימים הצופות כי מחירי הדירות לא ירדו מעבר למחירן הנוכחי, לפחות לא בטווח הקצר. עובדה נוספת שכדאי לזכור היא שחלק גדול מבלעי הנכסים הזירם במדינה הם קשישים ופנסיונרים ממדינות מערב אירופה ובראשן אנגליה, מכיוון שקהל זה ספג אחוזי תמותה גבוהים בקורונה – ייתכן ונכסים לא מעטים ישתחררו לשוק בשנה הקרובה. מספר שחקנים בשוק הנדל"ן מצפים כי המדינה תנקוט צעדים אקטיבים יותר במטרה לאושש את השוק כגון מתן תמריצים שונים והקלות מס. מכל סוגי הנכסים, נראה כי הדירות יתאוששו ראשונות ויספקו מקור תשואה גבוה יותר בסיכון נמוך יותר בהשוואה ליתר סוגי הנכסים.
אילו יתרונות יש לנדל"ן בקפריסין?
ולמרות המשברים והתנודות שוק הנדל"ן בקפריסין עדיין נחשב לשוק אטרקטיבי ביותר, בו מסתתרים מספר יתרונות משמעותיים לכל משקיע ואפילו מהגר. כך למשל עבור הישראלים עלות טיסה תהיה בעלות די נמוכה ובתדירות גבוהה למדי, כשהיא אורכת ארבעים דקות. בנוסף לכך בקפריסין מתגלים בשנים האחרונות מאגרי גז טבעיים, התורמים ליציבות הכלכלה ולהמשך המגמה החיובית. יחד עם זאת חשוב לזכור כי מדינת קפריסין הינה מדינה חברה באיחוד האירופי, דבר אשר מעיד לא רק על כלכלה מגוונת אלא גם על יציבות משטרית המהווה פקטור משמעותי עבור משקיעים מכל התחומים. לצד כל אלו, השקעת נדל"ן מינימלית של שלוש מאות אלף אירו, תוכל להעניק מעמד תושבות קבע עבור בעלי הנכס וגם עבור בני המשפחה ובני הזוג.
כמובן שחשוב לזכור כי מדינת קפריסין נחשבת למדינה די נוחה בכל הקשור לתשלומי מס מרווחי נדל"ן, והיא אחת מהמדינות עם תשלום המס הנמוך מבין מדינות ה-OCED. דוגמא אחת לכך היא במקרה של רכישת 2 דירות, בעליהן לא יוגדר כמשקיע וייהנה ממדרגות מס די נמוכות בהשוואה לישראל. יתרונות אלו ועוד יתרונות נוספים מהווים מוקד משיכה עבור משקיעים מכל העולם, דבר שהופך את האי לבית עבור אחוז גובה של תושבי חוץ.