השקעות נדל"ן

מימון ועלויות לרכישת דירה בברלין

ברלין היא אחת משווקי הנדל"ן המעניינים ביותר באירופה בשנים האחרונות אבל היום יותר מתמיד צריך לעשות מאמץ אמיתי כדי למצוא בה הזדמנויות רכישה אמיתיות. העיר מציעה סביבה אורבנית בינלאומית מעניינת עם סטנדרט חיים גבוה למדי והמון פארקים וירוק עירוני. למי שמעוניין לרכוש בית בברלין, המאמץ עלול להיות אף גדול יותר. אך במאמר זה נתמקד בדירות. ההחזר על דירות חדשות בברלין שמנוהלות על ידי סוכני נדל"ן עומד על 2.5% עד 3.5%. כאשר קונים דירה בברלין להשכרה חשוב להכיר את חוקי השכירות בגרמניה המונעים מלפנות דיירים בעיתיים, לעיתים פינוי דייר בעייתי עלול לקחת כעשר שנים. מצד שני היתרון הוא ששוק השכירות בברלין רותח וכמעט ולא תמצאו נכסים ללא שוכרים, משום שתנאי המימון והעלויות בעשרים השנים האחרונות, נתנו עדיפות לשוכרים. מה שאומר שאם קיימת דירה עם שוכרים בעיתיים ולמשקיע יש סבלנות, ייתכן וניתן להשיג דירה במחיר משתלם מאוד.

  1. מיסים, עלויות ונושאים משפטיים של דירות להשקעה בברלין – בכל הקשור למיסוי רצוי להתייעץ עם יועץ מס משום שלעיתים המיסים יכולים להגיע לסכום משמעותי הן בשלב העסקה והן בעת גביית דמי השכירות. בנוס, למיסים ישנם עלויות נוספות של כ15% מעלות הדירה: עלות נוטריון כ1%-2%, אגרת רישום הנכס 0.5%, מס העברת בעלות 6% והעלות של סוכני הנדל"ן שעומדת על כ3.57%. יש לקחת בחשבון שהחוק הגרמני מנסה למנוע ספקולציות בדחיפת מחירי הדירות למעלה על ידי מניעת מכירת הדירה מבעלים שלא גר בה שנתיים ברציפות או כזה שהחזיק בה 10 שנים מבלי לגור בה.  
  2. מה הן האפשרויות לקבל אשראי מבנק מקומי? רוכשים בינ"ל יכולים לקבל אשראי בהיקף של עד 50% משווי הנכס. הערכת השווי נעשית על בסיס נכסים סמוכים דומים. במקרים רבים סוכני נדל"ן יסייעו בהשגת מקורות מימון ובמציאת שוכרים במקרה הצורך. אפשרות נוספת היא השגת מימון מפלטפורמות אחרות כגון היפו פרינד  התורמות מאוד לשקיפות בשוק הנדל"ן הגרמני. אתרים אלו עוזרים לך להשוות בין הצעות מבנקים שונים ומאפשרים למוסדות הבנקאיים להתחרות על אחוז הריבית שתשלם. לאחר שהזנת את הפרטים גם תוכל להבין מה מצבך האמיתי ובאיזו מהירות תוכל לקבל אשראי והאם ההכנסות שלך עומדות ברף הנדרש והכל בלחיצת כפתור.