השקעות נדל"ן

מהי קרן השקעות בנדל"ן?

  1. קרן השקעות בנדל"ן היא למעשה השקעה קבוצתית שאינה משקיעה בפרויקט אחד אלא מפזרת את ההשקעה בין נכסי נדל"ן שונים.
  2. משקיעים הבוחרים לפזר סיכונים בוחרים להשקיע בקרן השקעות בנדל"ן במקום לרכוש נכס אחד. הקרן מאוגדת כישות משפטית, כלומר כחברה שיש לה חשבון בנק משלה ומאוגדת על פי הסכם.
  3. לרוב כל משקיע מקבל אחוזים בקרן על פי גובה ההשקעה שלו במפתח שנקבע מראש בהסכם.
  4. בהסכם גם מצוין באילו סוגי נכסים הקרן תשקיע או לא תשקיע, באילו סכומים ובאילו איזורים.
  5. ישנן קרנות השקעה בנדל"ן יותר סולידיות וישנן יותר אוהבות סיכון.
  6. בקרנות של נדל"ן מניב בין אם נדל"ן מסחרי או נדל"ן למגורים – הקרן תגבה את כספי השכירות בסוף כל חודש ותחלק את הרווח למשקיעים לפי מפתח הבעלות שלהם בקרן, לרוב אחת לרבעון.
  7. בקרנות נדל"ן שפועלות בארצות הברית וממומנות ברובן על ידי משקיעים ישראלים נהוג לעבוד עם עו"ד נאמן בישראל שהוא זה שמחזיק את כספי המשקיעים בנאמנו והוא המאשר על פי כל עסקה את הכספים להעברה.
  8. הנכסים נרשמים על שם הקרן ומנוהלים על ידה.

למה כדאי לי כשמשקיע להשקיע בקרן השקעה בנדל"ן ולא בנכס פרטי משלי? רוב המשקיעים אינם בעלי המיומנות הנדרשת לבחון את הנכסים או לטפל בהם ואין להם את הזמן והפניות לעשות זאת. משקיעים כאלו מעדיפים לפזר את ההשקעות ולהסתמך על ההכרות או ההמלצות שקיבלו על מנהלי קרן השקעות כזו או אחרת. במידה ואחד הנכסים הפסיד או הרוויח הוא תורם או גורע את חלקו היחסי בקרן. מצד שני חלק גדול מהאנשים מעדיפים לדעת מהו הנכס שרכשו? מה הכתובת הספציפית ואיך העסק נראה ומה הם רכשו בפועל. לעומת זאת בקרן יש אמנם פיזור סיכונים אך המשקיע מתוודה לנכסים לאחר רכישתם.

ישנם משקיעים שמעדיפים לא להיכנס כשותפים בקרן אלא להעמיד הלוואה בתנאים טובים מאוד לקרן ההשקעות במקרים בהם הם יעדיפו לקחת הלוואה אלטרנטיבית ולא מהבנק. במקרים כאלו חשוב שהלווים ידעו להגן על עצמם משפטית עם ערבויות ובטחונות בעת מתן ההלוואה, בדיוק כפי שהיו עושים זאת אם היו נכנסים כשותפים בקרן. בשני המקרים חשוב להבין את המתווה השקעה של הקרן וכיצד אתם כמשקיעים מקבלים את ההחזר ואת השקט הנפשי שאתם מעוניינים בו כשאתם מבצעים השקעות נדל"ן בחו"ל.

ישנן קרנות נדל"ן ציבוריות שנסחרות בבורסה משנות השישים בארצות הברית ומאפשרות בעיקר לגופים מוסדיים המעוניינים בהשקעות סולידיות עם תשואה שניתנת להערכה מראש בקירוב גבוה ולכן הן פופלריות בקרב גופים אלו. בישראל אין את אותן ישויות משפטיות כמו בארצות הברית המאפשרות הקלות משמעותיות במס על ניהול סל נכסים, במיוחד בנכסים למגורים. עם זאת ישנן מספר קרנות כאלו שהוקמו לאורך השנים: ריט 1, סלע קפיטל, מניבים קרן הריט החדשה ומגוריט שמשקיעה בנדל"ן למגורים וכן מקבלות מעמד מס מיוחד שפוטר אותן ממס חברות.