השקעות נדל"ן כמו רכישת דירה בקפריסין, דורשת חיפוש מתמיד לאורך כל השנה, בין אם מדובר בשוק המקומי והישראלי המחביא בתוכו לא מעט הזדמנויות נדל"ן חד פעמיות ועד אל הזדמנויות נדל"ן מעבר לים. על כן בכל מה שקשור להזדמנויות נדל"ן מעבר לים, מדינת קפריסין נחשבת לבין המדינות המושלמות להשקעה בשנים האחרונות ובה ניתן למצוא סוגים שונים של נכסים להשקעה. לצד כל אלו חשוב לדעת כי השקעה בנדל"ן הקפריסאי בכלל ורכישת דירה בקפריסין בפרט, נחשבת כיום להחלטה די נבונה וזאת בשל תנאי מס מעולים לצד קצב בנייה הולך ומתפתח בחלוף העשור האחרון אשר מביא עימו מנעד רחב של הזדמנויות להשקעה.
דירה בקפריסין – מה היתרונות?
הכלכלה הקפריסאית ספגה לא מעט מהלומות בשנים האחרונות, זאת בשל משבר ה"סאב פריים" שהקשה על כלכלות המערב ועל מדינת קפריסין בפרט אבל לא רק. המדינה הקפריסאית אשר מושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה, חטפה "מכה" נוספת בשנת הקורונה אשר הולידה משבר נוסף. עם זאת הצליחה הכלכלה הקפריסאית לשמור על יציבות, זאת בשל מחירי הדירות אשר מצליחים לשמור על יציבות ואף לעלות מאז העלמות מגפת הקורונה. על כן היתרונות בהשקעות נדל"ן בקפריסין עבור ישראלים, נעות בין מיקום וקרבה לישראל עם טיסה בת כ-45 דקות, לצד ביקוש מתמיד של דירות להשכרה כמו "AirBnb", כלכלה יציבה וכמובן מיסוי ידידתי ומזמין. כך למשל משקיעי נדל"ן במדינה יוכלו להנות מהשקעות מצוינות במחירים נמוכים מחצי מיליון שקלים. זה מה שעושה רכישת דירה בקפריסין או כל נכס נדל"ן אחר משתלמת מאוד.
פאפוס או פאגמוסטה?
רגע לפני פאפוס, אציין כי אחת הדוגמאות לתנופת הבנייה במדינת קפריסין לצד מחירים נוחים וביקוש מתמיד, יהיה ללא ספק פרויקט בפגמוסטה הנמצא לא רחוק מהחוף והוא כולל בתוכו מפרט טכני מפנק. החל ממעלית חדשה, אינטרנט, אמבטיות מפנקות, חניון וכמובן שמירה ואזעקה לאורך כל שעות היממה. עלות דירה בקפריסין בפרויקט שכזה נעה בין 400 עד ל580 אלף שקלים, עם נכס בגודל של כ-70 מטרים וקו שני לים.
הזדמנות לא פחות מעולה וגם כן בעיר פמגוסטה תכלול בנייה חדשה של בית קרקע, הכולל בתוכו ארבעה חדרי שינה, 2 קומות, בנייה חדשה, טלוויזיה עם כבלים, חניון וכמובן קו שלישי לים. כמו כן העלות של דירת היוקרה הזו נעה בין מיליון עד למיליון ומאתיים אלף שקלים כשיש לזכור כי מדובר בנכס חדש, עם עיצוב עכשווי. אבל בית זה לא בדיוק דירה בקפריסין.
אם נבקש למצוא נכסים מעט יותר ישנים ובמחירים נמוכים יותר, נוכל לעשות זאת עם השקעה בפאפוס בה קיימות מעט מציאות, אחת מהן היא דירת קרקעת בעלת 2 חדרי שינה הכוללת גינה, נוף מושלם, חניה פרטית ומוסדות ציבוריים מעולים מסביבה. הדירה שנבנתה בסוף שנות השמונים, מוצעת כיום למכירה בעלות אשר נעה בין 180 עד 190 אלף אירו.
לרנקה או לימוסיל?
בקפריסין ניתן למצוא מספר ערים מצוינות להשקעה, כאשר הראשונה מבניהן היא כמובן העיר לימוסל הנחשבת לשנייה בגודלה מבחינת אוכלוסייה ומכילה כמעל לרבע מיליון בני אדם. העיר נחשבת כרב תרבותית, קיימים בה מגוון רחב של אתרי ארכיולוגיה, בתי ספר בינלאומיים, מסעדות ופאבים מכל גווני הקשת והעולם. נתון חשוב שמומלץ להכיר בכל הקשור ללימוסל הוא שווי חוזי השכירות, שהחל משנת 2020 נמצא במגמת עליה.
עיר נוספת היא כמובן לרנקה, השוכנת באזור הדרום מזרחי של העיר ובעלת רצועות חוף של כ-25 ק"מ. העיר נחשבת למוקד משיכה עבור תיירים רבים, בה ניתן למצוא לא רק אזורי בילוי מגוונים אלא גם מוזאונים, אזורים ארכיאולוגים וכמובן נכסים אטרקטיביים ומגוונים לרכישה והשקעה בעיר התיירות של קפריסין. ומבלי לקפח את העיר הבירה, מומלץ להכיר גם את העיר ניקוסיה המתחלקת בין אזורה הצפוני השייך אשר שייך לטורקיה ובין האזור הדרומי. העיר בעלת שני שדות תעופה, שירותים בינלאומיים החל מבתי ספר ועד לראיית חשבון, משמשת כעיר מסחר מרכזית בה מתבצעים קרוב ל30% מעסקאות החוזים במדינה. העיר נחשבת לעיר בה מרוכזים אנשי דיפלומטיה מכל העולם, מערכת כבישים מתקדמת וכמובן הזדמנויות השקעה מגוונות כמו בתי נופש, אזורי מסחר ודירות יד 2 או חדשות.
בעיר מעט יותר מרכזית כמו לרנקה ניתן יהיה לרכוש נכס בלרנקה המשתרע על פני 160 מטרים, הכולל שלושה חדרי שינה ו2 חדרי אמבט ודירה מסורתית אשר מעוצבת בטוב טעם עם חללים מושלמים ומטבח מאובזר. כמו כן הדירה מתאימה למשפחות גדולות, גם למטרות השקעה וגם לנופש בחודשי הקיץ וממנה ניתן גם להנות מנופים מרהיבים ומהנים לאורך כל ימות השנה.
חוקי המיסוי של השקעה בקפריסין
מדינת קפריסין נחשבת למדינה די מפתחת בשנים האחרונות, כשהיא מושכת אל שעריה עוד ועוד משקיעים מרחבי העולם ובעיקר בתחום הנדל"ן. השקעה בקפריסין היא ממגנטת במידה מסויימת לכל מיני משקיעים, גם משקיעים שמקורם אינו בישראל, אפשר להניח על גבי שיטת מיסוי די נוחה ומזמינה. שיטת המיסוי באי הינה מדורגת דבר המוביל לכדי תשלומי מס יחסית נוחים אל מול עלויות הבתים.
מעמד המיסוי הראשוני הוא כמובן מס הרכישה, אשר נע בין 3% עד ל8% ומדורג על פי עלות הרכישה של הנכס כך למשל רכישת נכס בעלות של עד שמונים וחמישה אלף אירו יחייבו את הרוכש בשווי מס של עד 3%. כאשר מדובר ברכישת דירה מעל לשמונה וחמישים אלף אירו(אפילו באירו אחד), עלות הרכישה עולה עד ל5% משווי הכנס ועוצרת עד לשווי נכס של כ-170 אלף אירו.
מדרגה נוספת היא מדרגת 8%, אשר מושטת על נכסים בשווי של מעל ל-170 אלף אירו אך חשוב לציין כי שווי המס גם הוא נקבע על פי שווי השוק והתבסס על עסקאות אחרות שנעשו באזור. בכל הקשור לתשלומי מע"מ, חשוב לדעת כי עלות מס זה בקפריסין עומד על כ-19% אך גם קיים פטור מדירות יד שנייה, אדמות חקלאיות וכמובן תשלום מפוחת של כ-5% ברכישת דירות מקבלן.
ובעבור אלו המבקשים לשכור את נכסיהם לאורך כל ימות השנה, עלולים להתמודד אל מול מס הכנסה שגם הוא מדורג ואף נחשב ליחסית נמוך יותר מאשר מס ההכנסה בישראל. אם מדובר בהכנסה של עד כתשעה עשרה וחמש מאות אלף אירו לשנה, אחוז המס הוא 0. אבל אם מדובר בהכנסה גבוה מכך, עלום מס ההכנסה תגיע כבר לכ-20% ועד לתקרה של עשרים ושמונה אלף אירו. מדרגות נוספות נעות בין עשרים ושמונה אלף ועד לשלושים ושישה אלף אירו והן יחייבו את בעלי הדירות בכ-25% מס. והחל משלושים ושישרה אלף ועד לשישים אלף, שווי המס יעמוד על כ-30%, ומעל לשישים אלף שווי המס יעמוד על כ-35% .
עלות מס נוספת שלא מעט מהמשקיעים שוכחים לבדוק לפני רכישה של נכסים בחול, תהיה ללא ספק גם עלות של מס השבח. במדינת קפריסין העלות של מס שבח זה עומדת על כ-20%, אבל מדינת קפריסין מעניקה פטור חד פעמים עבור רווח ראשוני של עד שבעה עשרה אלף אירו. לפני מכירה של הנכס, כמו כן לפני הרכישה מומלץ להכיר מעט יותר לעומק את הפטורים הקיימים, את מדרגות המס ביחס לנכס שנבקש לרכוש וכמובן את עלות מס השבח לאחר מכירה של הנכס.
השקעות נדל"ן: אגרות, תשלומי ארנונה ואנשי מקצוע
כמובן שבעת רכישה או התעניינות בכל סוג של השקעות נדל"ן בקפריסין, חשוב גם להכיר את תשלומי הארנונה, האגרה והוצאות אחרות אשר עלולות להתלוות לרכישות מהסוג הזה. כך למשל מס בולים בקפריסין. מס זה עומד על שווי של כ-0.15% מכל עסקה, עלות אשר עלולה לנוע בין חמש מאות אירו עד למאה אלף אירו. לשם המחשה, חוזה בשווי של כמאה וחמישים אלף אירו ידרוש תשלום של כמאתיים אירו בלבד. וכמו אחזקה של כל נכס ובניין ברחבי העולם גם דירות בקפריסין מחויבות בתשלומי ארנונה, אשר נעה בסכומים די סמליים.
למרות ההתקדמות בחוקי המס ותנופת הבנייה במדינה, הערכת הנכסים במדינת קפריסין נותרה כשהייתה משנות השמונים של המאה הקודמת ובכך העלות של תשלומי הארנונה ינוע בין מאה עד לארבע מאות אירו בשנה. כמו כן המשתנים אשר ישפיעו על העלות(ובדומה לנכסים אחרים), יהיו כמובן גודל הנכס והמיקום שלו. אך הוצאות נלוות לרכישת דירה אינן מסתיימות בתשלומים אלו, אלא גם בתשלומים עבור אנשי מקצוע שונים.
הליך רכישה של נכס בחול או בארץ נעשה בלא מעט מהפעמים בעזרת עורך דין המתמחה בליווי, עריכה והתייעצות של עורך דין. לכן ברכישה של נכסים בקפריסין נהוג לשלם לעורך הדין, בין אם תרגם את המסמכים ובין אם לקח חלק פעיל במשא ומתן בתשלום שבין 1% עד ל2%. עם זאת מומלץ שלא רק להיעזר בעורך דין אלא גם באיש מקצוע כמו מהנדס בניה או שמאי, אשר יוכלו לוודא כי המחיר המבוקש לבית אכן הגיוני לצורת הבנייה ולתכנון שלו וכי הוא אכן ראוי למגורים. העלות של איש מקצוע כזה במדינת קפריסין, תנוע בין 380 עד 550 אירו שבהחלט שווים את ההשקעה לפני רכישה כל כך חשובה.
אז למה בכלל נכס בקפריסין?
רכישה של נכס בקפריסין עלול להיות בהחלט עניין ריווחי, שכן שוק הנדל"ן המקומי הופך להרבה יותר מגוון, אפשרי וטומן בתוכו לא מעט הפתעות מעניינות. אך הסיבות לכך אינן נעוצות רק במערכת מיסוי ידידותית למשקיעים, גם לא בקרבה הגאוגרפית בין ישראל לקפריסין אלא בעוד מספר נתונים. הראשון מבניהם הוא כמובן התשואה, כאשר בישראל ממוצע תשואה של דירות עומד על כ-5% ואף נמוך מכך. כאשר מדובר במדינת קפריסין ובמיוחד באזורים מרכזיים בה, מדובר על ממוצא תשואה המתחיל מ-6% ועלול להסתיים בכ-10% שלמים.
מאידך עלות המחירים של נכסי נדל"ן בקפריסין היא נמוכה בהרבה משל נכסי נדל"ן ומשל מדינות מפותחות אחרות באירופה, שכן עלות רכישה שכזו יכולה לנוע בין 55 עד ל200 אלף אירו. מה שהופך את שוק הנדל"ן הקפריסאי גם לאטרקטיבי עבור משקיעים מתחילים, עבור משקיעים מנוסים אשר מבקשים לגוון את ההיצע ההשקעות שלהם ולבחור בהשקעה די בטוחה ובעלת ביקוש גובר.
סיבה נוספת ולא פחות חשובה כאשר מדובר ברכישת נדל"ן בקפריסין היא ללא ספק כמות התיירים, הרי כל איש עסקים היה צופה מהצד ורואה את כמות הביקוש ההולכת וגדלה עבור חדרי לינה ובתי נופש במדינה. אחת הסיבות לכך היא כמות תיירים עצומה, כאשר רק בשנת 2022 הצליחה מדינת קפריסין להגדיל את כמות הכניסות אליה בקרוב ל14% ואירחה מעל ל3 מיליון תיירים באחד עשר חודשים בלבד.
