השקעות נדל"ן

כמה עולה דירה בברלין?

משקיעי נדל"ן יודעים כי שוק הנדל"ן הגרמני הוא אחד השווקים הבטוחים ואטרקטיבים בעולם. לא לחינם מחצית מהשקעות הנדל"ן באירופה בשנים האחרונות התרכזו בגרמניה. אך למרות שווקי נדל"ן מעניינים מאוד בתוך גרמניה כמו לדוגמא שוק הדירות בלייפציג, ברלין היא השוק המוביל בפער בגרמניה והיא אולי שוק הנדל"ן הדינמי ביותר בעולם. אוכלוסיית העיר נמצאת בעלייה מתמדת בזכות מהגרי עבודה רבים שדוחפים את התוצר הכלכלי של העיר קדימה ולמעלה כל הזמן.

הסביבה הכלכלית המוצלחת והביקוש הגדל בקביעות מתדלקים את עליות המחירים של הנכסים בברלין שנמצאים כבר בקטגוריה נפרדת משלהם ביחס לנכסי נדל"ן בגרמניה. בין השנים 2015-2020 המחיר של נכסים למגורים הכפיל את עצמו ועומד כיום על כ5100 אירו למ"ר. במקביל מחירי השכירות עלו רק בכ50% באותה התקופה ועומדים על כ13.8 אירו למ"ר בחודש, מה שהופך את ההחזר על השקעה לפחות אטרקטיבי מבעבר, עם זאת ביטול ההגבלה על גובה שכר הדירה שקבע בית המשפט הגרמני צפויה לגרום לעלייה מהותית במחירי השכירות השנה וסביר להניח שנראה תשואה גבוהה יותר בקרוב.

חשוב לנתח את הדירות בברלין למכירה לפי הרובע/האזור בו הן נמצאות, ניתן לחלק את ברלין ל12 רבעים/אזורים. היקרה ביותר היא שכונת דאהלם בדרום מערב ברלין, הממוקמת בתוך רובע שטגליץ-צלנדרוף ומפורסמת בזכות המוזיאונים ומכוני המחקר שבה, כמו גם שגרירות ארצות הברית הממוקמת בה. שכונה זו גם היתה חביבה על בכירי המפלגה הנאצית והמחיר למ"ר בה עומד על קרוב ל7300 אירו למ"ר. שכונה יוקרתית נוספת היא שכונת גרונוולד במערב העיר, ברובע בשם שרלוטנבורג-וילמרסדורף, השוכנת בסמוך ליער גרונוולד ומאופיינת ביערות ואגמים רבים. מתחנת הרכבת בשכונה יצאו משלוחים של מרבית יהודי העיר, תחת איום במוות, אל מחנות ההשמדה. עלות למ"ר בשכונה זו עומד על קצת יותר 7100 אירו למ"ר. אזור יוקרתי שלישי בעיר היא שכונת מיטה, ברובע מיטה, הנחשבת למרכז העיר וממומקמים בה מרבית אתרי התיירות של העיר כמו גם הפרלמנט הגרמני. בשכונה ממוקמים בתי מלון יוקרתיים רבים, כמו גם תיאטראות מפורסמות. המחיר למ"ר בשכונה עומד גם כן על כ7100 אירו. השכונה עם הנכסים הזולים ביותר בעיר היא שכונת מרצאן בצפון מזרח העיר אשר אוחדה עם השנים עם שכונת הלרסדורף. מקור השם הוא כנראה מהמילה ביצה ששכנה באזור זה. בשכונה הוקם מחנה מעצר לצוענים בתקופת הנאצים והיא הראשונה שנכבשה על ידי הצבא האדום. כיום השכונה מאופיינת בתושבים גרמניים ממעמד סוציו אקונומי בינוני ובעלי דעות ימניות במיוחד ביחס לתושבי ברלין. העלות למ"ר בשכונה עומדת על 3150 אירו למ"ר.