ברלין היא אחת מערי העולם הבולטות ביותר באירופה אם לא הבולטת שבהן. עם מגוון אוכלוסיה קוסמופלוטי, חיי תרבות עשירים במיוחד, השקעות רציניות בהיי טק ובחינוך, אין פלא כי היא חווה גל של הגירה חיובית ומרשים כל שנה כבר מספר שנים ברצף. מתחילת שנת 2009 ועד היום מחירי השכירות בברלין עלו בכמאה ועשרים אחוז. על כך יש להוסיף את הדרישה בעיר לדירות אירבנב ומספר התחלות בנייה נמוך משמעותית ביחס ליתר גרמניה וניתן להבין כי פוטנציאל ההשקעה בברלין גבוה במיוחד. עם מוסדות השכלה גבוהה מהאיכותיים באירופה שנגישים בחינם לאזרחי גרמניה אפשר להבין איך חיי לילה סטודנטיאליים עשירים התפתחו בעיר.
בסוף שנת 2018 היו בברלין כשלוש מאות ושלושים אלף בנייני מגורים שהציעו קרוב לשתי מיליון דירות. רובן המוחלט בבניינים משותפים עם 3 יחידות דיור או יותר. הרוב המוחלט של הדירות (קרוב למיליון וחצי) הוא מושכר וחלקן הקטן הוא בשימוש על ידי הבעלים עצמם. ההערכות מדברות על כך ש75% מהדירות מושכרות בעיר ושקרוב ל40% מהמשכירים הם חברות פרטיות ועוד כ10% מהמשכירים הם מוסדות ציבוריים המשכירים את הדירות עבור העובדים והאורחים שלהם. עלויות הבנייה היחסית גבוהות והעלייה הקבועה במשך שנים של מחיר הקרקע תרמו גם הם להתייקרות השכירות בעיר שהיא אולי נושא השיחה המוביל בכל בית קפה. הניסיון של הרשויות להגביל את עלות השכירות בעיר הביא לכך שדירות רבות אינן משופצות בטרם השכרתן ונוצר מצב של דירות די ישנות שנכנסות כל הזמן אל שוק השכירות, מה שמעלה את האטרקטיביות של הדירות החדשות.
תהליך הרכישה של דירות בברלין בדרך כלל כולל:
- מציאת ההשקעה הרלוונטית ביותר עבורכם בין אם מדובר על דירה לשיפוץ ומכירה או להשכרה.
- חתימה על הסכם הזמנת נכס שהוא דומה מאוד לחתימת זיכרון דברים בישראל
- כתיבת חוזה רכישה עם נוטריון, אישורו וחתימה עליו
- קבלת המסמכים שיש לחתום עליהם בשגרירות גרמניה בתל אביב, קביעת תור בשגרירות וחתימה על הנספחים.
- פתיחת חשבון בנק ייעודי בגרמניה והעברת התשלומים לחשבון זה
- תשלום מיסים לרשויות ויתרת תשלום למוכר
- קבלת מסמך אישור בעלות בטאבו על שם הקונה
- מציאת חברת ניהול נכסים בעיר
- גביית דמי השכירות מהדירה
קניית דירה בברלין לוקחת לרוב כשלושה עד ארבעה חודשים למשקיע ישראלי. כמובן שבנכס הראשון ישנם עיכובים הנובעים כתוצאה מחוסר ידע או שגיאות של מתחילים, אך בנכס השני והשלישי התהליך זז במהירות רבה יותר. רוכשים רבים עושים שימוש בשירותי חברות תיווך ישראליות או גרמניות המלוות אותם בתהליך, לפחות בפעמים הראשונות תמורת עמלה מסוימת. לדוגמא השירות של הסכם הזמנת נכס שעולה בדרך כלל בין 500 אירו לשבוע ל1000 אירו לשבועיים הוא אחד הכלים להנגשת תהליך זה לקונים. למעשה המוכר מקבל מעין מקדמה (או דמי המתנה במידה ותחליטו לא לרכוש את הנכס) המאפשרת לקונה לטוס לגרמניה ולהתרשם במו עיניו מהמיקום וממצב הנכס ולא להסתפק רק בזום או בסרטונים ותמונות.
בשונה משוק הדיור בישראל בו כל צד מצטייד בעורך דין כדי להבטיח את זכויותיו בעסקה, הנוטריון הגרמני משמש למעשה גוף ניטרלי משפטי שמנסח את ההסכם בהתאם להבנות בין הצדדים ומבצע את הבדיקות הנדרשות כגון בדיקה כי הנכס אינו בעיקול וכי הוא נקי מחובות. אם אינכם דוברי גרמנית מומלץ מאוד לתרגם את ההסכם בעזרת מתרגם מקצועי מטעמכם כדי לוודא שהינכם מבינים לעומק את החוזה. לא מומלץ לתרגם את ההסכם בעזרת אפליקציה או תוכנה חינמית שאינה מבטיחה את הבנת המשמעות האמיתית של הניסוח.
כיוון שבמרבית המקרים החתימה לא נעשית פיזית על ידך במשרדי הנוטריון בגרמניה יש לבצע אותו בפני קונסול בשגרירות גרמניה בישראל. לשם כך ישלח ההסכם יחד עם טופס אישור לחתימה בשגרירות גרמניה בישראל ואתם כאמור תידרשו לקבוע פגישה ולהגיע אליה עם דרכון ישראלי והמסמכים כדי לחתום עליו. אם רכשתם את הנכס ביחד עם שותפים נוספים אז תצטרכו כולכם להגיע יחד למעמד החתימה.
6 סיבות מדוע כדאי להשקיע בברלין גם בתקופה הנוכחית?
- הכלכלה הגרמנית מוכיחה את עצמה שוב ושוב כאחת הכלכלות היציבות בעולם
- מערכת החוק הגרמני היא אחת ממערכות החוק האיתנות וההוגנות ביותר בעולם המערבי
- איכות החיים בברלין הכוללת את הפארקים, מוסדות החינוך והתרבות, חיי הלילה, סביבת ההי טק והסטארט אפים המתפתחת הפכו אותה לאבן שואבת לצעירים משכילים מכל אירופה.
- שוק הנדל"ן בברלין מאופיין כשוק של מוכרים והביקוש כמו גם מחירי הנכסים השונים נמצאים בעלייה ואילו הזמן של כל נכס בשוק נמצא בירידה מתמדת. מה שהופך את השוק לחם מאוד.
- מחירי השכירות בברלין הן מהמתייקרים ביותר בעולם עם עלייה של כ50% ב5 השנים האחרונות ועדיין המחירים הם נוחים יותר בהשוואה לערים אירופאיות דומות. המחיר החציוני למ"ר הוא $5,140 שנחשב כאמור נמוך מאוד ביחס לערים אחרות. לדוגמא בפריז המחירים כפולים ונעים בין $9000 ל$12000 למ"ר. בלונדון המחירים אף גבוהים עוד יותר.
- ב2017 מחיר השכירות החציוני למ"ר עמד על $9.3 וב2019 כבר עלה ב16% וההערכות מדברות על כך שסביר שנראה אותו באזור ה$19 ממש בקרוב. כמובן שיש לקחת בחשבון את ההגבלות החוקיות שהכניסו הרשויות לאחרונה על מחירי השכירות.