השקעות נדלן ביוון

גם ביוון, למרות הקורונה, מחירי הנכסים עולים אך בצורה הדרגתית יותר. מגמת העלייה של 2019 היתה מדהימה יחסית עם התאוששות יפה מאוד ברמת המחירים אך מאז העלייה התמתנה בעקבות הסגרים הנשנים, בעיקר באזורים העירוניים. אם ב2019 עליית המחירים עמדה על כ8.5% הרי שב2020 ראינו עלייה של פחות מ3.5% כאשר הנתונים מעט שונים בכל אחת מהערים:

רכישת דירה באתונה?
רכישת דירה באתונה?

אתונה הובילה את העלייה במחירי הדיור עם עלייה של מעט יותר מ5.5% כאשר מדובר בהאטה לעומת העלייה של קרוב ל12% בשנה שלפניה. סלוניקי, העיר השנייה בגודלה, הראתה עלייה של קצת יותר מ4% לעומת קרוב ל7.8% בשנה שקדמה לה. בערים אחרות ניתן למצוא אפילו ירידה קלה במחירי הנכסים לעומת עלייה ממוצעת של כ5.4%. הצניחה הגדולה בשווי הנדל"ן ביוון התרחש בין השנים 2007-2017 כתוצאה מהמשבר הכלכלי הגלובלי. מה שהפך את יוון לאחת ממוקדי ההשקעה המעניינים עבור משקיעים יווניים ובינלאומיים. גם ישראלים לא מעטים החלו לרכוש דירות ובתים ביוון במהלך שנים אלו, אם למטרת השכרה קצרת טווח לתיירים (מה שמכונה דירות אירבנב) או להשכרה ארוכת טווח לסטודנטים או משפחות. ההתאוששות המשמעותית התרחשה בשנת 2018 ולוותה בלא מספר כתבות בעיתונות הישראלית על מסע הרכש של ישראלים ביוון והתפוצצה למעשה ב2019. הקורונה הצליחה לקלקל מעט את החגיגה אך לא לעצור אותה והתחזיות מדברות על כך שהצורך העצום של תיירים לפצות את עצמם על תקופת הקורונה יתבטא בביקוש גדול מאוד לנכסים ביוון בקיץ הקרוב.

למרות שבמשך תקופות מסוימות יוון אפשרה לישראלים להגיע אליה גם לאורך שנת הקורונה, הסגרים פגעו ביכולת של משקיעים לסגור עסקאות, לבחון נכסים פיזית או לקדם שיפוצי נכס או בנייה של נכסים חדשים בדומה למה שקרה בשוק הבנייה בישראל. בחלק הראשון של 2020 ניתן היה לראות ירידה של יותר מ40% בשווי השקעות הנדל"ן ביוון אשר היוו רבע מכלל ההשקעות הזרות במדינה לעומת שליש שהשקעות הנדל"ן היוו שנה קודם. גם ההכנסות ממה שמכונה ויזת הזהב – כלומר השקעות המקנות למשקיעים שלהן ויזה זמנית למגורים ועבודה ביוון, ירדו משמעותית. מדובר בהשקעה בנכס ביוון בשווי של רבע מיליון יורו ומעלה תמורת ויזה ל5 שנים בדומה לאלו שהציעו הונגריה, ספרד ופורטוגל.

תמריצים להשקעות זרות בנדל"ן

משקיעים רבים ממתינים לראות האם ממשלת יוון תציע תמריצים חדשים עבורם כדי להניע מחדש את ההתאוששות המהירה בשוק. למרות הקשיים בבנייה נראה כי המצב טוב יותר מאשר בישראל ומספר היתרי הבניה שהוצאו ב2020 גדול מאלו שהוצאו ב2019 אך עדיין קטן מאלו שהוצאו לפני המשבר הכלכלי הגלובלי. בין התמריצים שמדובר עליהם ניתן למצוא השהייה של תשלום מע"מ למשך שלוש שנים על נכסים שנבנו לאחר שנת 2006, הורדת מס רכוש לאנשים פרטיים ב30% לנכסים בשווי של עד 60 אלף יורו, 27% עבור אלו שעד 70 אלף יורו וכן הלאה בצורה דיפרנציאלית. מדובר בהורדה של מס שעלה בצורה הדרגתית (7 פעמים) מאז המשבר של 2008.

מהי התשואה הצפויה למשקיעים על נכסי נדל"ן ביוון?

במרכז אתונה ניתן למצוא תשואה יפה יחסית של 4.2% על דירות מעל 120 מ"ר ועד 5.7% תשואה על דירות קטנות יותר. מדובר אמנם בתשואה לפני מס ועלויות שוטפות, אך עדיין התשואה יפה. באזוריים היוקרתיים יותר ניתן למצוא דירות קטנות עם תשואה של 6.3%. דירות גדולות יותר יציגו תשואה נמוכה יותר.

גם בפרברים של אתונה ניתן למצוא החזר של 6% על דירות של 50 מ"ר, 4.7% תשואה על דירות של 120 מ"ר וכן הלאה. שוב נראה כי רכישת דירות קטנות ביוון תשתלם יותר.

כמה עולה דירה ביוון?

מנתונים עדכניים עולה כי המחיר הממוצע למ"ר במרכז אתונה לדוגמא ינוע בין 2400 יורו ל3600 יורו, כלומר בין 9500 ₪ למ"ר ל14000 ₪ למ"ר. גם בפרברים באופן מפתיע ואולי כחלק מהמגמה של הגירת הקורונה ממרכזי הערים לפרברים, ניתן למצוא מחירים דומים. כאשר מחירי בתים בפרברי אתונה יתחילו מאזור ה3200 יורו למ"ר (12,600 ₪ למ"ר).

אם אתם יותר בכיוון של האיים, אז בכרתים לדוגמא ניתן למצוא וילות ודירות ממחיר של 1400 יורו למ"ר (5500 ₪) אך גם ההחזר על ההשקעה יהיה נמוך יותר ויעמוד על כ3%. שוק השכירות די מפותח וניתן למצוא שוכרים בקלות יחסית גם באתונה וסלוניקי באזורים המרכזיים וגם באיים (בעיקר תיירי אירבנב).

אילו מיסים יש לשלם על נכסים ביוון?

מס על שכירות – מס דיפרנציאלי מ9% ועד 44%, תלוי בגובה ההכנסה.
מס רווחי הון – מס של 15% על מכירת נכסים לאחר מפחות מ5 שנים. מס מכירה עומד על 3% ללא קשר לסכום העסקה. חישוב כללי של עלות עסקת נדל"ן ביוון ינוע בין 6.9% ועד 11%.
מס ירושה – מס משתנה שנקבע לפי הקרבה של המוריש והיורש.
מס הכנסה – מס לתושבים קבועים על ההכנסה הכוללת שלהם שנע בין 9% ל44%.

למידע נוסף – https://www.bankofgreece.gr/en/statistics/real-estate-market/residential-and-commercial-property-price-indices-and-other-short-term-indices

https://www.statistics.gr/en/statistics/-/publication/DKT87/-